海口写字楼迎来新机遇 未来3年供不应求

  随着海口市场经济的逐步发展,成长型企业和创业型企业在海口的增长速度日益扩大,整体市场国际化进程加快,写字楼产品也日益与国际先进水平接轨。在未来的3年里,高品质写字楼将供不应求,必将成为海口各类商务企业办公选址的首选之地。因此投资开发海口纯商务写字楼成为许多开发商投资的热点。

  写字楼潜在需求巨大

  近年来,随着海南经济的快速发展,海南2004年的GDP增幅达到10.4%,位居全国前列,外来资金不断涌入,海洽会、华商大会等为海南注入了数百亿资金,这些资金的进入必将带动大量中小资金跟进,从而极大地促进了海南经济的发展。专家估计,2005、2006年将是海南各中小企业发展速度最快的两年,也将是海南省企业数量增加最多的两年。目前,海口注册公司近三万家,并且正以每月500家以上的速度增加。经济的发展,企业的急速增加,极大地刺激市场对纯写字楼市场的需求。纯写字楼因其突出了其专业特质的商务办公氛围而广受认同,尤其是新一代开发的高品质的写字楼产品在从硬件配置到软性配套服务上都注入了与世界同步的先进理念,提升了商务活动的专属性和档次,也促进了区域投资环境形象的提升,成为有实力、有远见、规模经济实体商务办公模式的当然之选。对于一度在海南颇为流行的商住两用类型的办公方式,由于其将生活和商务办公空间融为一体的模式,使得生活和商务相互干扰,大大降低了商务办公的严肃性和生活质量,从而影响商务办公效率,这类过渡性的办公物业势必逐渐被市场所淘汰。

  回顾2004年海口办公楼市场,由于全球资本和本土资金的加速进驻,导致自2003年开始并贯穿整个2004年,海口办公写字楼需求急速增加,甲级办公楼租金持续增长,投资回报率远远超过纽约、东京、香港、上海、北京等地,年平均回报率达8%以上,而且海口高档写字楼已经出现供不应求的局面。据调研,海口高档写字楼的出租率均在95%以上,每平方米月租金在30元至50元,因此,据有专家数据分析,从今年初开始海口写字楼市场进入一个关键的历史阶段,商务地产呈现新趋势,海口将迎来写字楼的质量成交时代。

  海口写字楼整体品质不高

  虽然海口商务呈上升趋势,然而目前海口商办物业还处在一个很尴尬的境地中,中低档写字楼、商住型大厦、酒店公寓等空置面积较大,而高档次的纯写字楼在海口却寥寥无几。据近1000份调查问卷显示,目前有39%的受访者认为比照内地一些大城市,海口目前还没有真正称得上高档的写字楼,作为省会城市的海口而言这不得不谓之尴尬。

  商务办公与居家生活混为一体。据了解,在国贸至大同海府商区一线的中小企业亦多达数万家,使这一片区正日益成为一条商住公寓与写字楼高度集中的区域,商务、商贸和居住功能也将更加凸显出来。但是面对这样的市场需求,能够真正意义上展示公司形象的办公场所还并不多,还有为数不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用,这对成长型企业的发展极为不利。

  在以国贸为中心的商务区,矛盾则更为突出。高档电梯商住公寓和酒店公寓的出租率一直高居不下,各行各业都有涉及,从行业划分上看,主要集中在IT、通讯、咨询、电子科技、金融保险、建筑及房地产、医药等上,而这些行业也正是海南经济的主要组成部分。据了解,在国贸商住社区中办公的企业亦多达数千家,使片区的生活与办公正日益成为混居区域。

  商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度,尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平,这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求,以及对智能化设施的认知程度有很大关系。

  写字楼供求不均衡。海口写字楼市场呈两极分化,一面是商住两用型房产消费趋势,另一面是中高品质纯写字楼市场奇缺,单从市场供应的角度来看,纯商务型写字楼数量稀少。其主要原因在于,一边是开发商看到区域写字楼市场供求不平衡而不愿贸然开发,另一边是大部分企业属非成长型企业,如贸易机构、办事机构等,为降低成本宁愿选择租金低的临时办公场所,谁都不愿意主动打破这种僵持态势。

  从1991年到2004年,整整13年的时间内,海口仅建有南洋大厦、珠江广场、华银大厦、华能大厦、鸿联商务、交行大厦、中新商务、国贸中心、星华广场等十余家纯写字楼,其他还有七八家星级酒店办公物业诸如:黄金酒店、国际商业大厦、汇通酒店、文华酒店等,除此之外是大量的新旧不一商住型物业。在海口目前存在的办公企业却多达数万家。

  高品质纯写字楼是未来办公的长远选择

  业界认为,海口写字楼市场正处于蓄势发展阶段,需要高端科技的、多层次的发展,让不同发展规模的公司都能找到合适的写字楼,此外还需要培养本地公司租用高品质纯写字楼的战略思想。目前有些公司出于成本考虑,会选择商住两用的楼宇办公,实际上这只是一个过渡性的做法,对于一个正规的公司来说,纯写字楼才是一个比较扎实的选择,一个企业的经营战略是否长远,经营实力是否强大,就能从选址上显现出来。

  对于海南未来的高档写字楼来说,则需要在设施上更为切合企业的实际需求,具备提供一体化的设施与服务才能更上一层楼。由于近几年集团企业和精英企业在海南投资规模的不断扩大,企业越来越看重办公环境的科技化、国际化。写字楼是否能够提供完善的国际化配套设施也将成为这类企业选址的重点;此外,硬件设施与服务也要与时共进才能长期留住租户。

  海南急需高品质写字楼,这对于提升整个城市的商务形象是至关重要的,市场需求催生出的高品质的办公物业,是城市发展水平与企业规模拓展所致的一种必然,由此产生的高品质商务楼宇经济,必然会获得成长型企业的坚强支持,对高品质商务写字楼的品质需求量会大大增加。随着海南市场经济的发展,作为省会城市,海口地区更完善的高品质纯商务办公写字楼宇将逐步推出。

本文来源:人民网 打印全文 责任编辑:zs6
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